Una volta individuato l'immobile, il primo passo da intraprendere per una trattativa è presentare un'offerta scritta al venditore attraverso l'agenzia immobiliare. Con la "proposta d'acquisto" l'acquirente si impegna irrevocabilmente, per il periodo di validità dell'offerta, ad acquistare, per sé o una persona o una società che potrà nominare anche in un secondo momento, l'immobile ad un prezzo stabilito.
Contestualmente alla proposta viene lasciato un assegno intestato al venditore (non trasferibile) che l'agente immobiliare, consegnerà al venditore al momento in cui questo, accettando le condizioni proposte, controfirmerà la stessa proposta. L'importo di questo assegno (che varia in proporzione al valore dell'immobile) varrà come "caparra" e "acconto sul prezzo". Se il venditore rifiuta l'offerta, l'assegno viene restituito all'acquirente entro 5 giorni.
Se l'offerta viene accettata e quindi firmata dal venditore si passa al "contratto preliminare" o "compromesso"
Gli elementi essenziali del compromesso sono:
- il prezzo dell'immobile;
- le modalità di pagamento del prezzo;
- la fissazione della data della stipulazione dell'atto pubblico (rogito);
- la dichiarazione dell'assenza di ipoteche e/o altri vincoli;
- la descrizione dell'immobile e sue pertinenze;
- l'indicazione dell'importo versato a titolo di acconto,caparra confirmatoria e/o caparra penitenziale;
- la dichiarazione della regolarità della casa rispetto alla normativa urbanistica edilizia;
- la dichiarazione che eventuali abusi edilizi sono stati condonati (condono edilizio);
Il rogito viene stipulato dal notaio scelto dalla parte acquirente (a cui spetta anche pagarne gli onorari) . Una volta firmato l'atto notarile dalle due parti si effettua l'ultimo pagamento (saldo). Sarà compito del notaio registrare l'atto di acquisto e consegnarne una copia del medesimo ad ognuna delle due parti.
LE IMPOSTE SULL'ACQUISTO DELLA CASA
L'acquisto della casa comporta il pagamento di alcune imposte, che variano a seconda della destinazione dell'immobile e del soggetto venditore.
Se oggetto dell'acquisto è la prima casa e il venditore è un privato, l'atto di compravendita è soggetto alle seguenti imposte:
- imposta di registro del 3%
- imposta ipotecaria fissa di 129,11 euro
- imposta catastale fissa di 129,11 euro
Se si tratta della seconda casa o altro immobile, l'atto di compravendita è soggetto a imposte complessive del 10%:
- imposta di registro del 7% (3% se di interesse artistico, archeologico o storico)
- imposta ipotecaria del 2%
- imposta catastale del 1%
Se la prima casa è acquistata da un'impresa di costruzioni l'atto di compravendita è soggetto a:
- IVA del 4%
- imposta di registro fissa di 129,11 euro
- imposta ipotecaria fissa di 258,23 euro
Se si tratta della seconda casa o altro immobile:
- IVA del 10% (20% se immobile di lusso, 3% se di interesse artistico, storico o archeologico)
- imposta di registro fissa di 129,11 euro
- imposta ipotecaria fissa di 258,23 euro
Le imposte di cui sopra vanno applicate sul valore del bene dichiarato nell'atto di compravendita. Tale valore, comunque, non può essere inferiore al "valore catastale" dell'immobile che si ottiene moltiplicando per 115 la rendita catastale allo stesso attribuito.
La parcella del notaio dipende dal prezzo dell'immobile; è comunque più alta in percentuale, se l'immobile ha un prezzo basso.
Commissione Agenzia : 3% del prezzo di acquisto
TASSE SULLA PROPRIETA'
Chi possiede una proprietà in Italia paga annualmente una tassa che si chiama ICI (Imposta Comunale sugli Immobili) al Comune di appartenenza. In Toscana la tassa annuale varia da Comune a Comune dallo 0,5% allo 0,8% del valore catastale che è inferiore al reale valore di mercato della proprietà.
L'ICI si paga in due volte l'anno, e Giugno e a Dicembre.
La tassa per lo smaltimento dei rifiuti deve essere pagata al Comune una volta l'anno.
